3.8. 3.8.1.
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DE LA REFORMA Y AMPLIACION DE EDIFICIOS GENERALIDADES SOBRE LA REFORMA Y AMPLIACION DE EDIFICIOS De acuerdo con el estado de la edificación, los edificios pueden encuadrarse dentro de las siguientes categorías: a) Los edificios nuevos: Que deben ajustarse a las disposiciones establecidas en el Reglamento de Edificación y el Código Urbano. b) Los edificios en estado de transición: Cuya estructura y estado general se encuentran en buenas condiciones pero que su período de vida funcional se halla caduco. c) Los edificios obsoletos: En que la edificación, cualquiera sea su tipo, no se encuentra en condiciones de acompañar en lo que respecta a durabilidad y resistencia, las modificaciones propuestas. |
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3.8.1.1.
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Condiciones para subdividir locales Un local no podrá ser subdividido en una o más partes aisladas por medio de tabiques, muebles, mamparas u otros dispositivos fijos, si cada una de las partes no cumple por completo las prescripciones de este Reglamento como si fuera independiente. |
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3.8.1.2.
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Mamparas de subdivisiones en los locales En un local de comercio o de trabajo se permitirá la colocación de mamparas o muebles de subdivisión, siempre que la altura de éstos no rebase de 2,10 m medidos desde el piso. |
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3.8.1.3.
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Patios en edificios que se amplíen o refaccionen |
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3.8.1.4.
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Construcciones existentes en barro Los edificios construidos en barro con anterioridad a la sanción de este Reglamento (de fecha 27 de Agosto de 1957) podrán ser refaccionados siempre que sus muros no tengan una altura mayor de 6 m., no se aumente la superficie cubierta y no se cargue sobre los mismos. |
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3.8.1.5.
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Reparaciones en construcciones existentes en madera Para los tinglados y galpones cuyo frente sobre la línea municipal o sobre las líneas medianeras, no están construidos en toda su altura con muros reglamentarios y en los galpones y tinglados que no se hallen a la distancia reglamentaria de la línea medianera o de la línea de edificación, se prohibe cualquier refacción, prohibición que regirá para todo el municipio. En la zona comprendida entre el Río Paraná, Bvrd. Seguí y Bvrd. Avellaneda se prohibe cualquier refacción, por insignificante que sea, en las construcciones de madera existentes. |
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3.8.2. 3.8.2.1. |
REFACCIONES EN LOS DISTRITOS Y ARTERIAS DE ALTURA MINIMA Propiedades afectadas por altura mínima de fachada En las propiedades existentes en Distritos y Arterias afectadas, o que en lo sucesivo fuesen afectadas por altura mínima de fachada, si no cumplimentan con las disposiciones establecidas en el Código Urbano; se permitirán solamente los siguientes trabajos: inciso a) En fachada: Viviendas y salones de planta baja únicamente:
trabajos de pintura y limpieza, reparación de revoques y revestimientos,
transformación de puertas, ventanas y vidrieras, aunque ello implique
una modificación integral de fachada en lo que respecta a materiales
y proporciones, dejándose expresamente establecido que:
inciso b) En el interior: Trabajos generales de conservación y mantenimiento, reparación de techos, cielorrasos, paredes, pisos, cambios de revestimientos sanitarios, reparación y reconstrucción de instalaciones sanitarias. Construcción de baños, tabiques para subdividir locales interiores en forma reglamentaria, colocación de ascensores, abrir o cerrar vanos en locales interiores. No se permitirá subdividir locales existentes sobre la línea municipal si los mismos resultan de menos de 3 m. de frente cada uno. inciso c) Reformas en las estructuras: Se autorizará el cambio de techo total o parcial, tanto en viviendas como en salones para negocios, siempre y cuando la Dirección General de Obras Particulares así lo estime conveniente. inciso d) Nuevas ampliaciones: Se autorizarán en general ampliaciones hasta un máximo de 100 m² con destino a vivienda y/o negocio, computando entrepiso y excluyendo galería y alero. Déjase establecido que las franquicias determinadas precedentemente rigen para todos los distritos sin excepción, debiéndose cumplimentar las exigencias establecidas para cada uno de ellos, no siendo de aplicación en caso de servidumbre o retiro en edificios con permiso anterior. inciso e) Aquellos edificios que presenten fachadas o locales interiores en malas condiciones de conservación, higiene, seguridad o estética deberán ser reparados y conservados en la forma que establezca la Dirección General de Obras Particulares. |
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3.8.3. |
REFACCIONES EN LOS DISTRITOS Y ARTERIAS DE ALTURA MINIMA Y RETIRO
A LA NUEVA LINEA DE EDIFICACION |
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3.8.3.1.
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En negocios ya autorizados 1) Podrán ejecutarse trabajos de refacción de la índole consignada en los puntos siguientes, siempre y cuando dichas tareas se efectúen en planta baja y previo retiro a la nueva línea municipal de edificación, sin reforzar la finca, rigiendo tal franquicia únicamente para negocios ya autorizados. 2) Nuevas ampliaciones
3) Reformas interiores 4) Reformas del frente en planta baja y alta
5) Subdivisión de locales en edificios existentes 6) Reformas en los muros medianeros
7) Disposiciones generales sobre recova 8) Generalidades sobre aceras. |
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3.8.3.2.
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Subdivisión por el régimen de propiedad horizontal En edificios ya construidos, ubicados en distritos y arterias afectadas o que en lo sucesivo fuesen afectadas por altura mínima y/o retiro a nueva línea de edificación, que no cumplan con las exigencias referidas, se autorizará la subdivisión por el régimen de propiedad horizontal otorgándose los permisos de edificación para las modificaciones a efectuarse, con sujeción a los requisitos siguientes: a) Constituyan unidades funcionales completas o a completar. b) En ninguno de los casos señalados precedentemente se podrá incrementar la superficie cubierta habitable en más de 30 (treinta) m² por unidad. c) Todos los locales de la nueva unidad deben quedar en perfectas condiciones de iluminación y ventilación, pudiendo admitirse que den a patios que hayan sido reglamentarios en la época de su construcción, pero en ningún caso las dimensiones de los mismos serán menores de 2,50 m x 2,50 m y que sea un inmueble que haya obtenido en aquella oportunidad el respectivo permiso de edificación. d) La reforma o ampliación que se ejecute para completar la unidad funcional o configurar una unidad nueva (siempre que sea no colectiva) no podrá efectuarse en detrimento de las partes existentes, salvo que se ajusten al R.E. vigente. |
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3.8.4.
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REFACCIONES PERMITIDAS SIN EFECTIVIZAR EL RETIRO En unidades de planta baja destinadas a negocios. a) En Distritos y Arterias afectados por retiro, exclusivamente si en planta baja existen unidades destinadas a negocio, sólo se autorizarán en ellas trabajos de reformas sin la necesidad de cumplir con el retiro a nueva línea, cuando dichas tareas no alteren el aspecto estético espacial del inmueble, tanto en su faz interna como externa, y siempre que se limite a las siguientes obras: trabajos de pintura y limpieza de fachada, reemplazo de puertas, ventanas y vidrieras, siempre que se conserven las líneas generales del diseño y no se modifiquen sustancialmente sus materiales y proporciones; reparación de revoques existentes, reemplazo de los revoques existentes por mármol u otro material similar (tan sólo por razones de higiene) siempre que no sobrepasen los 1,50 m; reparación de pisos con los mismos materiales, colocación de ascensores cuando el edificio tenga más de dos pisos altos; construcción de baños, siempre que no ocupen zonas de retiro, cuando se carezca de ellos o no estén en condiciones reglamentarias para el uso del edificio. b) Casas-habitación: Trabajos de pintura y limpieza de fachada:
reemplazo de puertas o ventanas, siempre que se conserve el vano existente;
reparación del revoque existente: abrir puertas pero a condición
de que sea para garaje individual y de uso particular, reemplazo de piso
en cualquier clase de locales, modificación y reparación
de artefactos sanitarios, colocación de revestimientos, cambio
de revoque en cocinas y baños, o en otros ambientes interiores,
construcción de tabiques que subdividan ambientes en forma reglamentaria,
en cuanto a ventilación y luz, no figurando subdivisión
del edificio, aperturas en los vanos, ya sean puertas o ventanas exclusivamente
interiores. No obstante déjase expresamente aclarado que en aquellas
fincas que hayan sobrepasado con exceso su vida útil, y su estructura
se halle en condiciones precarias, no podrá efectuarse ninguna
clase de refacciones quedando a cargo de la Dirección General de
Obras Particulares determinar cuándo un edificio se halla en tales
condiciones.
Previo a la realización de las tareas enunciadas precedentemente la Dirección General de Obras Particulares deberá realizar una inspección para verificar el estado de la edificación, con intervención del Perito en estructuras y Calculista. Se deja constancia de que las autorizaciones conferidas en los puntos que anteceden, no significan prolongar la vida útil de la propiedad. |
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